Inmobiliaria Cdad. Autónoma de Bs. As. y San Isidro

Qué es el Tracto Abreviado?

Sundblad Propiedades — Sun, 08 Apr 2012 14:13:00 GMT

La ley que regula este instituto es la 17.801 de 1968 que trata sobre la propiedad inmueble en Argentina a través del Capítulo IV (arts. 14 al 20).

La situación en aspectos inmobiliarios usualmente se presenta cuando una vez dictada en el juicio sucesorio la declaratoria de herederos y abonados los honorarios profesionales, la declaratoria debe inscribirse en el registro de la propiedad inmueble para asentar que la misma está en titularidad de aquellos que figuran en la mencionada declaratoria pudiendo usualmente suceder, que los herederos de la propiedad piensen en venderla por lo cual se puede obviar esta inscripción (de la declaratoria), inscribiéndose la propiedad, directamente a nombre del comprador o adquiriente previa presentación y aprobación de los bienes del causante, justificando su dominio, la valuación fiscal y la ausencia de anotaciones personales.

Por ello se debe pedir autorización al Juez del sucesorio, teniendo el escribano a cargo que realizar la transcripción tanto de la declaratoria como de la autorización judicial para la inscripción, para lo cual se necesita contar con los datos del expediente sucesorio. En caso de existir menores herederos debe pedirse autorización judicial, que tramitará por vía de incidente y previa vista al Ministerio de Menores.

Luego de expresar en los artículos 14 y 15 que deben inscribirse todas las transmisiones de dominio que se efectúen, en el artículo 16 se exceptúan los siguientes casos:

1. Cuando el documento verse sobre bienes registrados a nombre del causante, y sea otorgado por los jueces, los herederos que consten en la declaratoria o sus representantes, cumpliendo obligaciones contractuales contraídas durante su vida por el causante o su cónyuge.

2. En el caso de transmisión o cesión de bienes de la herencia por parte de los herederos o sus sucesores, sobre bienes que se encentren inscriptos a nombre del causante o del cónyuge.

3. Cuando sea como consecuencia de la partición de los bienes de la herencia.

4. Cuando se instrumenten en forma simultánea negocios jurídicos sobre la misma propiedad inmueble.

¿La Mejor Tasación es la más Alta?

Sundblad Propiedades — Mon, 12 Mar 2012 17:17:00 GMT

Toda Buena venta comienza con una buena tasación donde no siempre la mejor de ellas es la mas alta si no la que mejor se alinea a lo que plantea el mercado en el momento en que se realiza.

Repasemos el objeto de una tasación: determinación de valores económicos y el pronóstico de precios de los bienes en un momento determinado.

Esta definción es lo que hace de esto algo muy complejo y que requiere de profesionales bien preparados para ello.

Por eso, básicamente lo que un profesional de la tasación debe hacer es alcanzar o pronosticar un valor posible, analizando las caracterizticas de la propiedad objeto de la tasacion, por ejemplo por su:

Ubicación
Piso
Disposición
Antiguedad del edifcio
Superficie cubierta descubierta o semi cubierta
Estado en que esta conservado
Tipo de Calefacción, gastos de expensas, etc.

A partir de estas caracterízticas las compara con valores conocidos de otras propiedades de similares caracterizticas en la zona, lo que supone un correcto estudio de mercado que ha definido su precio, en función de la oferta y la demanda, de esta manera se logra llegar a un número que se justifica con la exposición del tasador.

Cabe aclarar que este proceso conlleva un cálculo matemático necesario para alcanzar un valor objetivo y bien fundamentado.

Por esa razón una tasación no es viable de ser compartida en el momento de la visita de la propiedad, dado que requiere de un proceso de transformación matemático que permita bien fundamentar al propietario el valor pronosticado.

Por eso llegamos a la conclusión que una buena tasación no siempre es la mas alta si no la mejor calculada y posible de ser fundamentada.

Próximamente

"Qué pasará con el Mercado Inmobiliario"

¿Cómo encontrar tu propiedad en Alquiler en San Isidro?

Sundblad Propiedades — Mon, 12 Mar 2012 16:22:00 GMT

Cuando una persona inicia una búsqueda para el Alquiler de un departamento debe definir los siguientes aspectos: 1. Ubicación 2. Tipo de Propiedad (en el caso de departamentos) a. Monoambiente b. 1 dormitorio c. 2 dormitorios d. 3 dormitorios 3. Presupuesto revisando la concordancia con lo que se busca. 4. Gastos que hacen al presupuesto total. Inicio de la Búsqueda En el caso de alquileres, usualmente los interesados realizan la búsqueda a través de Internet y medios gráficos. En el caso de Internet es posible que encuentren informacion menos actualizada que en los medios gráficos. Algunos ejemplos de paginas dedicadas a este propósito son: http://www.zonaprop.com.ar/ http://www.argenprop.com/ http://www.enbuenosaires.com/ http://www.sistemadixon.com/ http://www.inmobusqueda.com.ar/ En el caso de medios gráficos La Nacion Clarín Según nuestros registros estadísticos un alto porcentaje de interesados clickea en los medios de publicación virtuales en mas de 7 propiedades publicadas, generando una secuencia de respuesta sobre las que luego de haber clickeado, termina no recordando. Para esta situación es recomendable llevar apuntada las propiedades a las cuales se va aplicando para no hacer de la búsqueda, algo engorroso y desprolijo afectando el resultado. Para el caso que el interesado llegue a comunicarse en forma telefónica, las preguntas referentes a la propiedad son de suma importancia, para evitar visitas inecesarias, empezando por: Ubicacion exacta Piso Disposición: Frente - Contra Frente o Lateral Tipo de Calefacción y Refrigeración Teléfono si posee. Antiguedad del Edificio Superficie cubierta y descubierta del edificio, superficie Total. Gastos Inlcuidos en la renta publicada. Si es Apto Profesional o no dependiendo de su necesidad. Valor de las expensas (qué incluyen - Valor ABL) Condiciones de Alquiler (ej: tipo de garantias) Monto Aproximado del Valor del pedido de informes de las garantias (dominio e inhibición) Honorarios del Corredor y si es matriculado. Si se solicitará certificacion de firma ante escribano y su costo. Una vez visitadas las propiedades y encontrada la que le gusta, seguramente deberá iniciar el proceso de reserva de la misma. La reserva de la propiedad permite estalecer el ambito de negociacion o cierre del alquiler. En caso de reserva la inmobiliaria deberá retirar o informar a los posibles interesados que la misma esta en proceso de reserva, esto se debe a que posiblemente tome un tiempo entre que la misma recibe la propuesta y esta es comunicada al propietario habiendo publicaciones activas durante este período especialmente en los medios gráficos donde las altas y bajas de publicación son mas dificultosas. Información de la Reserva ad referendum Tratándose de un tipo de documento que no registra normativa legal a la que pudiera quedar sujeta, como podría ser la sena civil o comercial, la misma debería poseer la siguiente información en hoja membretada de la inmobiliaria: 1. Fecha 2. Quien recibe el monto de la reserva y en representacion de qué inmobiliaria 3. Condiciones y requisitos de alquiler: a. Plazo de la locación, precio mensual y monto total además de la forma de pago. b. Gastos a cuenta de LA LOCADORA. c. Gastos a cuenta de LA LOCATARIA. d. Monto del Depósito en Garantía. e. Ad Referendum de aceptacion de la parte LOCADORA de la garantía presentada y radio de ubicación de la misma. f. Penalidades en caso de incumplimiento de LA LOCADORA y LA LOCATARIA. g. Plazo de vigencia de la reserva. f. Honorarios por Corretaje Inmobiliario. 4. Firma del Representante y del aplicante 5. Copia de la misma En caso que las partes acuerden el precio, plazos y condiciones conformando la reserva (o sea que la parte oferente firme la aceptacion de la misma), se estará ante una sena civil la cual persigue el objetivo de que en un futuro y en funcion de lo pactado se suscriba el contrato de locación acordado, cuando aun quedan prestaciones pendientes a cargo de las partes. Esto garantiza mediante el monto dejado, que las partes cumplan y en caso que se incumpla, que dicho monto sirva como indemnización.
Para mayor información encuentrenos en www.sundprop.com o al + 54 11 2050-9539

Cuando una persona inicia una búsqueda para el Alquiler de un departamento debe definir los siguientes aspectos:

1. Ubicación

2. Tipo de Propiedad (en el caso de departamentos)

a. Monoambiente

b. 1 dormitorio

c. 2 dormitorios

d. 3 dormitorios

3. Presupuesto revisando la concordancia con lo que se busca.

4. Gastos que hacen al presupuesto total.

Inicio de la Búsqueda

En el caso de alquileres, usualmente los interesados realizan la búsqueda a través de Internet y medios gráficos. En el caso de Internet es posible que encuentren informacion menos actualizada que en los medios gráficos. Algunos ejemplos de paginas dedicadas a este propósito son:

En el caso de medios gráficos

La Nacion
Clarín

Según nuestros registros estadísticos un alto porcentaje de interesados clickea en los medios de publicación virtuales en mas de 7 propiedades publicadas, generando una secuencia de respuesta sobre las que luego de haber clickeado, termina no recordando. Para esta situación es recomendable llevar apuntada las propiedades a las cuales se va aplicando para no hacer de la búsqueda, algo engorroso y desprolijo afectando el resultado.

Para el caso que el interesado llegue a comunicarse en forma telefónica, las preguntas referentes a la propiedad son de suma importancia, para evitar visitas inecesarias, empezando por:

Ubicacion exacta
Piso
Disposición: Frente - Contra Frente o Lateral
Tipo de Calefacción y Refrigeración
Teléfono si posee.
Antiguedad del Edificio
Superficie cubierta y descubierta del edificio, superficie Total.
Gastos Inlcuidos en la renta publicada.
Si es Apto Profesional o no dependiendo de su necesidad.
Valor de las expensas (qué incluyen - Valor ABL)
Condiciones de Alquiler (ej: tipo de garantias)
Monto Aproximado del Valor del pedido de informes de las garantias (dominio e inhibición)
Honorarios del Corredor y si es matriculado.
Si se solicitará certificacion de firma ante escribano y su costo.

Una vez visitadas las propiedades y encontrada la que le gusta, seguramente deberá iniciar el proceso de reserva de la misma. La reserva de la propiedad permite estalecer el ambito de negociacion o cierre del alquiler. En caso de reserva la inmobiliaria deberá retirar o informar a los posibles interesados que la misma esta en proceso de reserva, esto se debe a que posiblemente tome un tiempo entre que la misma recibe la propuesta y esta es comunicada al propietario habiendo publicaciones activas durante este período especialmente en los medios gráficos donde las altas y bajas de publicación son mas dificultosas.

Información de la Reserva ad referendum

Tratándose de un tipo de documento que no registra normativa legal a la que pudiera quedar sujeta, como podría ser la sena civil o comercial, la misma debería poseer la siguiente información en hoja membretada de la inmobiliaria:

1. Fecha

2. Quien recibe el monto de la reserva y en representacion de qué inmobiliaria

3. Condiciones y requisitos de alquiler:

a. Plazo de la locación, precio mensual y monto total además de la forma de pago.
b. Gastos a cuenta de LA LOCADORA.
c. Gastos a cuenta de LA LOCATARIA.
d. Monto del Depósito en Garantía.
e. Ad Referendum de aceptacion de la parte LOCADORA de la garantía presentada y radio de ubicación de la misma.
f. Penalidades en caso de incumplimiento de LA LOCADORA y LA LOCATARIA.
g. Plazo de vigencia de la reserva.
f. Honorarios por Corretaje Inmobiliario.

4. Firma del Representante y del aplicante

5. Copia de la misma

En caso que las partes acuerden el precio, plazos y condiciones conformando la reserva (o sea que la parte oferente firme la aceptacion de la misma), se estará ante una sena civil la cual persigue el objetivo de que en un futuro y en funcion de lo pactado se suscriba el contrato de locación acordado, cuando aun quedan prestaciones pendientes a cargo de las partes. Esto garantiza mediante el monto dejado, que las partes cumplan y en caso que se incumpla, que dicho monto sirva como indemnización.

Para mayor información encuentrenos en

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o al + 54 11 2050-9539

Prórroga Entrada en Vigencia Régimen de Información de Locaciones para Inmuebles Urbanos

Sundblad Propiedades — Fri, 06 Jan 2012 15:53:00 GMT

A través de la Resolución General AFIP Nº 3251 se prorroga hasta el 1º de enero de 2013 la entrada en vigencia del Régimen de Información de Locaciones para inmuebles urbanos establecido originalmente por la Resolución General AFIP Nº 2820.

Recordamos que esta última norma establece dos obligaciones diferentes para quienes sean locadores de inmuebles urbanos o de espacios o superficies fijas o móviles delimitados dentro de bienes inmuebles (como por ejemplo locales comerciales, espacios publicitarios, cocheras, bauleras, localización de antenas de telefonía celular), y perciban rentas brutas mensuales superiores a los $ 8.000. Es importante destacar que no importa la cantidad de inmuebles que posea cada propietario (por ejemplo resulta idéntico poseer una sola propiedad sujeta a locación por la cual se recibe más de $ 8.000 mensuales que ser titular de dos o más inmuebles, cuya sumatoria de rentas supere dicho monto). Tales obligaciones son:

1) Empadronarse en el “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, disponible en la página web de AFIP ingresando con Clave Fiscal del titular del inmueble. Esta obligación rige desde agosto de 2010 y al día de hoy se encuentra en vigencia.

Por lo tanto en el momento en que el propietario de inmuebles sujetos a locación pase a obtener rentas mensuales superiores a los $ 8.000 queda obligado a empadronarse. Para ello tendrá como plazo máximo diez días hábiles luego de reunidas las condiciones.

2) Cumplimentar con el “Régimen de Información”, brindando los datos que le requerirá el sistema sobre la/s locación/es. Para ello se deberá ingresar con Clave Fiscal a la opción “Registro de Operaciones Inmobiliarias” y dentro de ella, a la sección “Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles”. Esta obligación entrará en vigencia el 1º de enero de 2013. Por lo que quienes al 31 de diciembre de 2012 obtengan como rentas brutas más de $ 8.000 mensuales, tendrán plazo hasta el 28 de febrero de 2013 para cumplimentar con este Régimen Informativo.

Adicionalmente la norma establece la obligación de presentar una Declaración Jurada Anual, que resume los movimientos del período, la cual deberá confeccionarse el mes de marzo de cada año. Esta obligación también queda prorrogada.

Por otra parte, recordamos que la Resolución General 2820 también establece modificaciones respecto al Régimen de retención del Impuesto a las Ganancias sobre Locaciones vinculadas al cumplimiento con el Régimen de Información. Por lo tanto al postergarse hasta 2013 la entrada en vigencia de este último, también quedan suspendidas hasta esa fecha las modificaciones en cuanto a las Retenciones de Ganancias.

Por último deseamos resaltar que las obligaciones detalladas en los puntos 1) y 2) afectan sólo a los titulares de inmuebles, no así a las inmobiliarias.

Los únicos casos excepcionales en que las inmobiliarias están obligadas a dar cumplimiento a los puntos 1) y 2), serían en los supuestos de que sean titulares de inmuebles sujetos a locación cuyas rentas brutas mensuales superen los $ 8.000; o bien que sean representantes de sujetos del exterior titulares de inmuebles en el país, en donde actuarán como agentes de información en carácter de responsables sustitutos.

¿La Mejor Tasación es la mas Alta?

Sundblad Propiedades — Thu, 20 Oct 2011 17:10:00 GMT

Toda Buena venta comienza con una buena tasación donde no siempre la mejor de ellas es la mas alta si no la que mejor se alinea a lo que plantea el mercado en el momento en que se realiza.

Repasemos el objeto de una tasación: determinación de valores económicos y el pronóstico de precios de los bienes en un momento determinado.

Esta definción es lo que hace de esto algo muy complejo y que requiere de profesionales bien preparados para ello.

Ubicación
Piso
Disposición
Antiguedad del edifcio
Superficie cubierta descubierta o semi cubierta
Estado en que esta conservado
Tipo de Calefacción, gastos de expensas, etc.

Cabe aclarar que este proceso conlleva un cálculo matemático necesario para alcanzar un valor objetivo y bien fundamentado.

Por eso llegamos a la conclusión que una buena tasación no siempre es la mas alta si no la mejor calculada y posible de ser fundamentada.

Próximamente

"Qué pasará con el Mercado Inmobiliario"

Reempadronamiento y Depuración Lista de Administradores de Consorcio

Sundblad Propiedades — Thu, 20 Oct 2011 13:34:00 GMT

Reempadronamiento y Depuración Lista de Administradores de Consorcio

El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dió de baja del registro oficial que los habilita al 44 %, de un total de 8000 administradores de consorcio. Este registro oficial es el que los habilita para ejercer la actividad. Aquellos que no hayan cumplimentado los requisito y hayan sido dados de baja del padrón, no podrán volver a ofrecer sus servicios hasta dentro de 1 a#o.

En el a#o 2009 el Gobierno de la Ciudad a través de la Legislatura Porte#a, habia endurecido los requisitos para la prestación de este servicio a raíz de un numerosas estafas que habian cometido algunos administradores en detrimento de los propietarios de los edificios.

Algunos de los puntos de la norma exigia el empadronamiento en un registro público y presentar ante el consorcio el certificado de acreditación de esta instancia, con una regularidad anual.

Otro de los requerimientos exige demostrar que no se encuentran inhabilitados para realizar operaciones comerciales y que no poseen fallos judiciales en su contra.

La norma establece que el mandato sea anual y que la continuidad debe evaluarse en asamblea del consorcio del edificio, recordemos que anteriormente no había limite de tiempo en este aspecto y que los propietarios de edificio encontraban multiples problemas para reemplazar a los administradores.

También se les exige realizar una declaración jurada sobre el pago de los aportes y contribuciones previsionales, polizas de seguros, pago de servicios, impuestos y tasas de las partes comunes, medidas de seguridad obligatorias y contratación de personal matriculado cuando corresponda. (fuente Diario La Nación)

Para mas información visite:

Defensa y Pretección al Consumidor - Gob. de la Ciudad de Buenos Aires

Requisitos para Inscripción en el Registro Publico

Averigue si su administrador esta Inscripto

Centro de Gestión y Participación al que Pertenece (CGP)

Cómo Pedir una medicación comunitaria?

Defensa y Protección del Consumidor

147

Registro Público de Administradores de Consorcio
Patricias Argentinas 277,
Piso 1º
Tel.4958-6504
Entrada por Patricias Argentinas

Consejos para sacar un préstamo hipotecario

Sundblad Propiedades — Wed, 13 Apr 2011 22:19:00 GMT

1 - Tener en efectivo entre el 20% y el 40% del inmueble.

Generalmente los bancos prestan entre el 60% al 80% del valor de la casa. Por ejemplo, tomando el 70% para un depto de u$s80.000. Se debe contar con u$s24.000 o el equivalente en pesos $97.200.

2- Medir cuanto podemos pedir según nuestros ingresos

Las cuotas no pueden superar más del 30% o 40% del total de los ingresos. Esta tabla te puede ayudar de guía para ver a que inmueble podes acceder con tus ingresos o los del grupo familiar.

Ingresos por $6000, inmueble de u$s43.000

Ingresos por $8000, inmueble de u$s58.000

Ingresos por $10.000, inmueble de u$s72.000

Ingresos por $15.000, inmueble de u$s108.000

3 - Mirar el costo financiero total (CFT) antes que la tasa nominal del préstamo.

La cuota de un préstamo hipotecario generalmente está compuesta por: capital + intereses + seguro de vida + seguro de incendio + gastos administrativos.

Como la tasa nominal contempla solo el capital y el interés. El CFT es lo que realmente refleja el costo del préstamo. Siempre es muy útil pedir la simulación de las cuotas.

4- La opción de tasa fija es la de menor plazo y cuotas más altas.

Existen tres alternativas de tasas: fija, variable y combinada. Lo que marca la diferencia entre cada una es el plazo y el valor de las cuotas.

La opción de tasa fija siempre va a ser más corta que la variable. Esto hace que nos pidan mayores ingresos para poder pagar una cuota más alta.

Ej: para financiar el 70% del depto de u$s80.000 ($225.000), en la opción fija a una tasa del 17,5% obtendríamos un préstamo a 10 años con una cuota fija de $4.100. El CFT (Costo financiero total) sería del 21% y necesitaríamos demostrar ingresos por $13.600 para que nos permitan pagar esa cuota.

En el caso que quisiéramos financiarnos a mayor plazo, por ej. 20 años, probablemente debamos optar por la tasa variable o combinada. Con estas opciones se puede acceder a un monto mayor y cuotas más bajas.

Ej: los $225.000 los podríamos financiar a tasa variable del 16,4% a 20 años. Pagaríamos una cuota de $3.300. Un CFT del 19,6% y se necesitarían ingresos por $11.000.

En el caso de optar por la tasa Combinada. Pagaríamos 3 años cuotas fijas de $3.200 a una tasa de 15,9% y el resto de $3.300 variables a 16,5%. El CFT en esta opción sería aproximadamente del 19,3%.

5 - Analizar los gastos de otorgamiento y de cancelación

Los gastos de otorgamiento son un porcentaje fijo del monto del préstamo que disminuye cuanto más alto es el monto que se pide prestado. Se pagan al inicio del préstamo y suelen ser entre el 2% y 4% del monto prestado. Estos gastos suelen incluir honorarios del escribano, gastos administrativos, tasaciones, etc. Se debe averiguar bien como están compuestos porque de lo contrario estos nos los podrían cobrar por separado.

Por otro lado, también hay que considerar si nos cobran costos por anticipar cuotas. Algunos planes lo bonifican, pero usualmente lo suelen cobrar y es un porcentaje del monto a cancelar.

Fuente (Infobae.com)

Cómo alquilar correctamente un departamento? Recoleta - Palermo

Sundblad Propiedades — Mon, 11 Apr 2011 20:48:00 GMT

Cuando una persona inicia una búsqueda para el Alquiler de un departamento debe definir los siguientes aspectos: 1. Ubicación 2. Tipo de Propiedad (en el caso de departamentos) a. Monoambiente b. 1 dormitorio c. 2 dormitorios d. 3 dormitorios 3. Presupuesto revisando la concordancia con lo que se busca. 4. Gastos que hacen al presupuesto total. Inicio de la Búsqueda En el caso de alquileres, usualmente los interesados realizan la búsqueda a través de Internet y medios gráficos. En el caso de Internet es posible que encuentren informacion menos actualizada que en los medios gráficos. Algunos ejemplos de paginas dedicadas a este propósito son: http://www.zonaprop.com.ar/ http://www.argenprop.com/ http://www.enbuenosaires.com/ http://www.sistemadixon.com/ http://www.inmobusqueda.com.ar/ En el caso de medios gráficos La Nacion Clarín Según nuestros registros estadísticos un alto porcentaje de interesados clickea en los medios de publicación virtuales en mas de 7 propiedades publicadas, generando una secuencia de respuesta sobre las que luego de haber clickeado, termina no recordando. Para esta situación es recomendable llevar apuntada las propiedades a las cuales se va aplicando para no hacer de la búsqueda, algo engorroso y desprolijo afectando el resultado. Para el caso que el interesado llegue a comunicarse en forma telefónica, las preguntas referentes a la propiedad son de suma importancia, para evitar visitas inecesarias, empezando por: Ubicacion exacta Piso Disposición: Frente - Contra Frente o Lateral Tipo de Calefacción y Refrigeración Teléfono si posee. Antiguedad del Edificio Superficie cubierta y descubierta del edificio, superficie Total. Gastos Inlcuidos en la renta publicada. Si es Apto Profesional o no dependiendo de su necesidad. Valor de las expensas (qué incluyen - Valor ABL) Condiciones de Alquiler (ej: tipo de garantias) Monto Aproximado del Valor del pedido de informes de las garantias (dominio e inhibición) Honorarios del Corredor y si es matriculado. Si se solicitará certificacion de firma ante escribano y su costo. Una vez visitadas las propiedades y encontrada la que le gusta, seguramente deberá iniciar el proceso de reserva de la misma. La reserva de la propiedad permite estalecer el ambito de negociacion o cierre del alquiler. En caso de reserva la inmobiliaria deberá retirar o informar a los posibles interesados que la misma esta en proceso de reserva, esto se debe a que posiblemente tome un tiempo entre que la misma recibe la propuesta y esta es comunicada al propietario habiendo publicaciones activas durante este período especialmente en los medios gráficos donde las altas y bajas de publicación son mas dificultosas. Información de la Reserva ad referendum Tratándose de un tipo de documento que no registra normativa legal a la que pudiera quedar sujeta, como podría ser la sena civil o comercial, la misma debería poseer la siguiente información en hoja membretada de la inmobiliaria: 1. Fecha 2. Quien recibe el monto de la reserva y en representacion de qué inmobiliaria 3. Condiciones y requisitos de alquiler: a. Plazo de la locación, precio mensual y monto total además de la forma de pago. b. Gastos a cuenta de LA LOCADORA. c. Gastos a cuenta de LA LOCATARIA. d. Monto del Depósito en Garantía. e. Ad Referendum de aceptacion de la parte LOCADORA de la garantía presentada y radio de ubicación de la misma. f. Penalidades en caso de incumplimiento de LA LOCADORA y LA LOCATARIA. g. Plazo de vigencia de la reserva. f. Honorarios por Corretaje Inmobiliario. 4. Firma del Representante y del aplicante 5. Copia de la misma En caso que las partes acuerden el precio, plazos y condiciones conformando la reserva (o sea que la parte oferente firme la aceptacion de la misma), se estará ante una sena civil la cual persigue el objetivo de que en un futuro y en funcion de lo pactado se suscriba el contrato de locación acordado, cuando aun quedan prestaciones pendientes a cargo de las partes. Esto garantiza mediante el monto dejado, que las partes cumplan y en caso que se incumpla, que dicho monto sirva como indemnización.
Para mayor información encuentrenos en www.sundprop.com o al + 54 11 2050-9539

Cuando una persona inicia una búsqueda para el Alquiler de un departamento debe definir los siguientes aspectos:

1. Ubicación

2. Tipo de Propiedad (en el caso de departamentos)

a. Monoambiente

b. 1 dormitorio

c. 2 dormitorios

d. 3 dormitorios

3. Presupuesto revisando la concordancia con lo que se busca.

4. Gastos que hacen al presupuesto total.

Inicio de la Búsqueda

En el caso de medios gráficos

La Nacion
Clarín

Para el caso que el interesado llegue a comunicarse en forma telefónica, las preguntas referentes a la propiedad son de suma importancia, para evitar visitas inecesarias, empezando por:

Ubicacion exacta
Piso
Disposición: Frente - Contra Frente o Lateral
Tipo de Calefacción y Refrigeración
Teléfono si posee.
Antiguedad del Edificio
Superficie cubierta y descubierta del edificio, superficie Total.
Gastos Inlcuidos en la renta publicada.
Si es Apto Profesional o no dependiendo de su necesidad.
Valor de las expensas (qué incluyen - Valor ABL)
Condiciones de Alquiler (ej: tipo de garantias)
Monto Aproximado del Valor del pedido de informes de las garantias (dominio e inhibición)
Honorarios del Corredor y si es matriculado.
Si se solicitará certificacion de firma ante escribano y su costo.

Información de la Reserva ad referendum

1. Fecha

2. Quien recibe el monto de la reserva y en representacion de qué inmobiliaria

3. Condiciones y requisitos de alquiler:

a. Plazo de la locación, precio mensual y monto total además de la forma de pago.
b. Gastos a cuenta de LA LOCADORA.
c. Gastos a cuenta de LA LOCATARIA.
d. Monto del Depósito en Garantía.
e. Ad Referendum de aceptacion de la parte LOCADORA de la garantía presentada y radio de ubicación de la misma.
f. Penalidades en caso de incumplimiento de LA LOCADORA y LA LOCATARIA.
g. Plazo de vigencia de la reserva.
f. Honorarios por Corretaje Inmobiliario.

4. Firma del Representante y del aplicante

5. Copia de la misma

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Cómo realizar y planificar una Mudanza exitosa ?

Sundblad Propiedades — Tue, 22 Feb 2011 20:07:00 GMT

TIPO DE TAREA	(Días) Previos necesarios antes de la Mudanza
Estudio de comparación de empresas para ver qué servicios incluyen y cuáles son los costos	60
Chequeo de empresas de Mudanzas con Impuestos deducibles, Factura Tipo A o B, y SEGURO ART en sus empleados	60
Definición de empresa que realizará la mudanza	45
Definición de Fechas de Carga, fechas de embalaje y desembalaje con la empresa de mudanzas.	30
Planeamiento de fecha para feria americana / remate de los bienes que no serán trasladados o buscar empresa de mudanza que se ocupe de esto o que los entregue a institución de caridad.	30
Notificación de la fecha de Mudanzas a su empleo, solicitar días de licencia si corresponden y notificación de nuevo domicilio	30
Pedido corte de débitos automáticos a las tarjetas de los servicios del domicilio actual	30
Pedido de desconexión de servicios de cable e internet	30
Planeamiento de cómo acomodar muebles en nuevo domicilio y realización de lista de necesidades a comprar.	20
Notificación de cambio de domicilio a: Bancos, Seguros de Vida, Seguros del Hogar, Seguro Médico, Clubes, Tarjetas de Crédito, Pases de Autopista, Cámaras o Consejos profesionales, Companias de Celulares.	10
Pedido de conexión de Cable e internet en nuevo domicilio	10
Notificación a compañía de seguros sobre nuevo domicilio y contenido a modificar en el seguro.	10
Concretar el cuidado de los niños para los días de la mudanza.	10
Concretar el traslado de mascotas o contratación de empresa de mudanzas que realice el traslado	10
Pedido a profesional para desconexión de Lavarropas, secarropas, heladeras, Aires Acondicionados, cerramiento de balcón. O contratación de empresa de mudanzas que lo realice.	10
Pedido de montacargas en caso de necesidad en el edificio donde vive o al que se muda, solicitar reserva	7
Chequeo de Deliveries para los primeros días en la zona a donde se muda.	5
Cancelar entrega de periódicos y revistas a domicilio abonando cuentas acumulados para el cierre de la cuenta hasta el día de la mudanza	3
Últimos días de riego de plantas antes de mudanza	3
Descongelamiento de Heladera y Freezer	2
Empacado de equipaje de mano para el día de la mudanza, transportando en forma personal documentos, pasaportes, etc.	2
Antes de partir chequeo de la casa entera para evitar olvidos, incluyendo altillos y bauleras	Día mudanza
Anotar nuevos números de emergencia en el nuevo domicilio.	1 día después
Solicitar profesional para la instalación de electrónicos	1 día después
Cambio de cerraduras de puertas nuevas	1 día después
Pedido de entrega de Diarios y Revistas	1 día después
Reciclado de cajas utilizadas para embalaje fuente: www.vergahnos.com.ar/	Cuando sea posible

Para mayor información encuéntrenos en:

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Ruidos molestos: cinco estrategias para defenderse de los Vecinos

Sundblad Propiedades — Tue, 15 Feb 2011 14:31:00 GMT

Consejos para devolver el silencio al hogar y evitar que el conflicto con los vecinos pase a mayores

Nadie está exento de los vecinos ruidosos. Desde fiestas o discusiones, hasta un profesor de música, un bar o un gimnasio pueden convertirse en una pesadilla. Pero no todo está perdido. A continuación, una serie de herramientas para reclamar y retomar la paz en el hogar.

Conocer la ley. Los ruidos molestos constituyen una contravención cuya regulación es competencia de la ciudad de Buenos Aires. Según indica el Código Contravencional porteño en el Artículo 82, hay distintas penas, de acuerdo a si la molestia proviene de un vecino o si surge de una actividad comercial.

En el texto se especifica: "Quien perturba el descanso o la tranquilidad pública mediante ruidos es sancionado con uno a cinco días de trabajo de utilidad pública o multa de doscientos 200 a mil pesos. Cuando la conducta se realiza en nombre de una persona de existencia ideal o del titular de una explotación o actividad, se sanciona a éstos con multa de seiscientos a diez mil pesos".

En tanto, la ley 1540 regula la contaminación acústica, algo que puede ser un dato útil a la hora de denunciar. En ese texto se señala que las áreas de uso residencial "no pueden superar los 65 decibeles" en tanto que las áreas cercanas a hospitales y colegios "requieren una especial protección".

Si el ruido proviene de un comercio en el que se utiliza música a alto volumen como bares, boliches o gimnasios, otra herramienta importante es verificar si se encuentra inscripto en el Registro de Actividades Potencialmente Contaminantes (RAC) de la ciudad, que exige un Informe de Evaluación de Impacto Acústico.

En lo que refiere a la convivencia en edificios, la Ley 13.512 de propiedad horizontal determina que los propietarios u ocupantes de un departamento tienen prohibido "perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos". Más adelante, señala que las penas pueden alcanzar los veinte días de arresto o multas de 200 a 5000 pesos.

El diálogo. Más allá de conocer las leyes, hay que encontrar las vías para alcanzar una solución pacífica y si es posible, sin complicaciones, ni trámites engorrosos. El primer camino es el diálogo. Si el problema es con un vecino del edificio, conviene observar el reglamento de convivencia e intentar solucionar la cuestión sin intermediarios.

La mayoría de los consorcios tienen incorporado en su reglamento de copropiedad un artículo correspondiente a ruidos molestos. Los horarios tolerables, en general, son los días hábiles de 9 a 12 y de 16 a 19, en tanto que los sábados suelen tener el beneficio de la "tolerancia colectiva" en caso de fiestas eventuales.

Si no cede la molestia, se puede pedir la mediación del administrador. Su intervención puede ser mediante una cita personal, una comunicación escrita informalmente, o en caso de fuerza mayor, mediante la extensión de un documento público como una carta documento o un confronte notarial.

Mediación. Una segunda posibilidad es la administrativa, en donde se apela a las autoridades de la ciudad sin llegar a la instancia judicial. Se trata de la "mediación comunitaria", a la que se puede acceder presentándose con el documento de identidad en los Centro de Gestión y Participación (CGP) barriales. Allí se debe pedir una audiencia gratuita con un mediador y asegurarse que se envíe una cédula de notificación a la parte demandada.

Durante la mediación, se espera que las partes lleguen a un acuerdo respecto a horarios y formas y que se firme un acta, que funciona como un documento privado en el que queda constancia de lo coordinado. Luego, se debe pedir a la Dirección General de Justicia, Registro y Mediación que haga un seguimiento telefónico o presencial de la situación.

Acción judicial. Si se llega a la instancia de la intervención judicial, como primera media conviene llamar al 911 al comando radioeléctrico de la policía o acudir a la comisaría cercana y solicitar que se presenten. Eso sí, hay que tener en cuenta que harán un procedimiento formal y eventual.

Por otro lado, puede denunciarse la situación ante la Justicia Contravencional y de Faltas, llamando al 0800-333-47225, o iniciando el reclamo on line a través del correo denuncias@jusbaires.gov.ar o de la web www.mpf.jusbaires.gov.ar. Cuando es por Internet, se puede adjuntar cualquier tipo de archivo de audio que de cuenta de los ruidos.

En esos casos, se espera que las Unidades de Orientación y Denuncias llamen a la persona o envíen a la policía para intimarla a que deje de ocasionar los ruidos. Otras veces, se puede dirigir al lugar un oficial de justicia para verificar el ruido. Si se avanza con la denuncia de la contravención y el emisor de ruidos no reconoce que esta cometiendo una falta, se puede recurrir a un juicio abreviado en alguna de las fiscalías de la ciudad. El proceso no debería durar más de un mes luego debe ser homologado por un juez de faltas.

Recurrir a materiales especiales. Más allá de las instancias en las que intervienen mediadores o incluso la fuerza pública, hay veces que habrá que recurrir al aislamiento acústico en la propia vivienda, ya sea porque los ruidos del exterior son inevitables o porque somos nosotros mismos los emisores y queremos evitar conflictos.

En este sentido se puede recurrir a distintos materiales de acuerdo al presupuesto, como placas o paneles acústicos, vidriado hermético para las aberturas y paredes compuestas por un material absorbente. (Fuente La Nación Web)

VER CÓDIGO CONTRAVENCIONAL

CONTROL DE CONTAMINACIÓN ACÚSTICA (Ley 1540)

Valor Inmobiliario de Referencia - Modificaciones al Código Fiscal - C.A.B.A

Sundblad Propiedades — Fri, 11 Feb 2011 16:40:00 GMT

Las principales modificaciones devienen de la extensión de la aplicación del Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) en el Impuesto a los Sellos. Recordemos que el VIR es un valor de referencia mínimo, o piso de base imponible, que se aplica en operaciones gravadas en el impuesto vinculadas al mercado inmobiliario, en particular operaciones de transferencia de titularidad (compraventa, cesión, donación con cargo, etc.)

Cabe destacar que obra en poder de la Justicia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires un pedido de inconstitucionalidad sobre el VIR, según figura en diferentes matutinos y uno de los cuales copiamos en este link:

http://impuestos.iprofesional.com/notas/111400-La-Justicia-evala-suprimir-el-valor-inmobiliario-de-referencia-porteo

Otro de los cambios que contiene este Código respecto del vigente el año anterior es la creación del Valor Locativo de Referencia (VLR) cuya aplicación será similar al VIR, pero para aquellos contratos de Locación de Inmuebles Gravados con el Impuesto a los Sellos.

Las condiciones, formas, métodos y demás cuestiones vinculadas a su aplicación aún no están claras, dado que la norma es muy vaga en su expresión, dejando casi en poder de la AGIP (ex Rentas de la Ciudad) la aplicación del mismo.

(Fuente CIA)

Para mas información busquenos en www.ssundblad.com

Aumento ABL (Alumbrado Barrido y Limpieza) año 2011 Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Sundblad Propiedades — Tue, 30 Nov 2010 14:53:00 GMT

Elaboramos el siguiente ejemplo vertido por algunos medios para el calculo estimado del próximo aumento de ABL en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para esto deberá consultar como primer paso el valor del V.I.R (ver nuestro artículo), Calcular VIR.

Ejemplo para propiedad ubicada en Peña y Junin 49 m2.

1. Paso Obtención valor VIR: Calcular VIR

2. Valuación Fiscal (VF): el mismo podrá encontrarlo en la boleta de ABL y Monto Actual de ABL.

3. Diferencia entre (V.I.R) y (VF): debe restar los dos valores (V.I.R - VF) = r.

4. Resultado (r) dividir por (V.I.R). (r / V.I.R) = p

5. Valor p multiplicar por 100 resultando un porcentaje. (%)

6. Para este porcentaje puede darse las siguientes situaciones o condiciones para el amumento:

Mayor a 30 % aumento = 0

Entre 20 % y 30 % aumento = 20 %

Menor a 30 % aumento = 30 %

Ejemplo 1:

1. Valor V.I.R = 254.888,54

2. Valuación Fiscal = 53.064,63 Monto Actual de ABL = 520,95

3. 201.824,54 (r)

4. 201.824,54 / 254.888,54 = 0,7918 (p)

5. 0,79 * 100 = 79,18 %

6. Aumento = 0

7. ABL Actual * 1,aumento = 520,95 * 1,0 = 520,95

Ejemplo 2:

1. Valor V.I.R = 254.888,54

2. Valuación Fiscal = 200.000

3. 54.888,54 (r)

4. 54.888,54 / 254.888,54 = 0,2153 (p)

5. 0,79 * 100 = 21,53 %

6. Aumento = 20 %

7. ABL Actual * 1,aumento = 520,95 * 1,20 = 625,14

Cómo comprar una Propiedad en Buenos Aires - Recoleta / Palermo

Sundblad Propiedades — Wed, 25 Aug 2010 16:26:00 GMT

La decisión de Compra

Las decisiones para la compra de una propiedad pueden surgir debido a 3 necesidades básicas que toda persona puede tener en cierto punto de su ciclo de vida respecto a una propiedad:

1. Necesidades de Vivienda Permanente

a. Compra de la primera propiedad para sí mismo o para alguien de su familia.

b. Necesidad de ampliarse en m2, donde vive actualmente.

c. Necesidad de reducirse en m2, donde vive actualmente.

d. Necesidad de reubicarse en diferente Barrio o zona geográfica.

2. Necesidades Comerciales, compra de una oficina o local.

3. Necesidades de Inversión.

Planificación de la Compra

El primer punto importante en todo proceso de compra es evaluar la misma y planificar el proceso del mismo, definiendo aspectos tales como:

· Ubicación de la Propiedad

· Tipo de Propiedad: Casa, Departamento, Local, Oficina.

· Dimensiones de la misma.

· Caracterízticas (Loft, 1 dormitorio, 2 dormitorios, Torre, etc.)

· Caracterízticas especiales (amenities, etc.)

Estas variables ayudaran al correcto enfoque de la búsqueda y permitirán realizar las correspondientes consultas sobre la base de potenciales propiedades sobre las cuales este interesado.

Bases de Información

Seguramente intentará realizar la búsqueda de su propiedad a través de dos sistemas de información básicos:

A. Publicaciones

B. Internet

Y podríamos mencionar como tercera opción la contratación de un profesional que lo asista en la búsqueda de la misma, no solo localizando la propiedad si no negociando y asistiéndolo en el proceso de reserva y escrituración final.

Siempre notará que es posible en algunos casos, que en Internet se encuentre con información incorrecta o desactualizada, recuerde que el tiempo es fundamental en el proceso de búsqueda y que el cuestionario que utilice al momento de preguntar sobre una propiedad en particular serán de suma importancia.

En este caso lleve siempre un registro de las propiedades consultadas o visitadas para evitar desorden y pérdidas innecesarias de tiempo.

La Primer Visita

Realizado el análisis en las bases de información, y habiendo segmentado y enfocado su búsqueda, ya ha posiblemente identificado algunas posibles propiedades de su agrado.

A esta altura del proceso de búsqueda ya ha podido tener una leve apreciación de los valores solicitados en función de las variables definidas para su búsqueda sabiendo que alcance posee su presupuesto de compra.

Las preguntas que haya realizado al momento de contactarse con el vendedor u inmobiliaria serán de suma importancia al momento de ejecutar la visita. Cualquier olvido u omisión serán pagados con tiempo y el consecuente desgaste que puede producir una búsqueda extendida en el tiempo.

En algunos casos “potenciales compradores” han encontrado su propiedad dentro de las primeras visitas pero por temor a no sentirse seguros respecto al precio y calidad y por no haber visto “lo suficiente”, omiten dar el paso de compra. Recuerde que nunca encontrará la propiedad que se ajuste exactamente a todo lo que necesita.

Es altamente recomendable establecer hasta 3 visitas diarias y llevar el material necesario para realizar medidas de ser necesario y realizar el registro de lo visto en lo posible ponderando cada una de las propiedades vistas en función de sus exigencias de compra. Es altamente recomendable trabajar con inmobiliarias que tengan licencia para ejercer el corretaje inmobiliario dentro de la ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Al momento de la visita solicite una ficha de la propiedad donde se observen reflejadas las características de la unidad que está viendo y una tarjeta del asesor, siempre especificando las condiciones de compra las cuales reflejará en sus registros.

Es muy posible que repita el proceso de consulta a las bases de información de listado de propiedades hasta el momento en que encuentre la propiedad, por esta razón a cierta altura del proceso de compra el orden se convierte en factor fundamental, y especialmente si es una persona altamente exigente.

Proceso de Reserva y compra

Ya ha definido que propiedad es la que le gusta y cumple con sus requisitos o necesidades, en esta instancia se recomienda la segunda o tercera visita con un arquitecto o profesional de su confianza que revise las estructura de la propiedad de forma tal de evitar posibles dolores de cabeza al momento posterior de haber comprado.

Definida la compra se sugiere la realización de una “Oferta de Compra” donde dejará expuesto el valor por el cual está dispuesto a comprar, es importante que la misma posea.

1. Fecha de Realización

2. Inmobiliaria quien recibe la misma con firma del responsable que la recibe

3. Valor ofertado y condiciones

4. Cláusula AD REFERENDUM del propietario lo cual deja sujeta la misma a aceptación

5. Fecha de vencimiento de la oferta y especificación de devolución de la misma en caso que las partes no se pongan de acuerdo con el precio.

6. Honorarios

Es posible que reciba una contra oferta y en caso de ponerse de acuerdo las partes, se sugiere proceder con una reserva formal donde todas las condiciones se encuentren expuestas, solicite siempre que la “reserva de compra” sea refrendada por el “vendedor” de forma tal de poder tener un principio de acuerdo formal en el proceso de compra.

Para la firma del siguiente documento se establecerán las condiciones con mayor descripción estableciendo fechas de compromiso y penalidades por incumplimiento, además de las condiciones de compra mencionadas.

Recuerde definir los siguientes aspectos:

1. Instrumentación de la Operación

2. Escribano a cargo

3. Montos

4. Fechas de compromisos

5. Lugar de la ceremonia de compra y gastos

Siempre es importante antes de efectivizar la oferta de compra evaluar los gastos asociados a la misma, recuerde que comprar conlleva gastos asociados. Los mismos pueden ser solicitados al Escribano que lo asesore a través de una factura pro forma.

Solicite siempre acompañado de la copia de la escritura la siguiente información para su Escribano:

· Ultimo Resumen de expensas

· Ultima Factura del ABL (alumbrado, Barrido y Limpieza)

· Reglamento de Copropiedad

· Facturas de Servicios

A través de la factura de ABL podrá consultar el monto del V.I.R (para mas información puede referirse a nuestra columna "qué es el V.I.R, I.T.I, C.O.T.I".)

Para mas información contactarse con www.ssundblad.com o www.sundprop.com

Siguen subiendo los precios de los departamentos

Sundblad Propiedades — Fri, 23 Jul 2010 00:47:00 GMT

Siguen subiendo los precios de los departamentos y se dificulta el sueño de la casa propia

En los primeros meses del año, se registraron alzas en torno al 10% en dólares; por qué los valores crecen en períodos de expansión pero no bajan en momentos de recesión

> Ir a la nota

lanacion.com | Economía | Mi�rcoles 14 de julio de 2010

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Información sobre el V.I.R (Valor Inmobiliario de Referencia)

Sundblad Propiedades — Mon, 19 Jul 2010 14:54:00 GMT

“Hasta la instauración del VIR, para establecer la base imponible de una operación para tributar, entre otros, el Impuesto de Sellos, teníamos o el precio de la operación o la valuación fiscal, el que fuera mayor.-

El VIR es, según el Gobierno de la ciudad, el resultado de un trabajo técnico, realizado en aras de la “equidad”, que considera el valor de referencia del terreno en cuanto la valuación del barrio o zona, así como la valuación de los edificios por sus destinos constructivos, características y materiales; y el potencial de edificabilidad dependiendo de la superficie del lote.-

Según el articulo cuarto de la resolución 67 de la AGIP correspondiente al año en curso, La Dirección General de Rentas tiene en cuenta como variables para la determinación del valor, las siguientes características: superficie del terreno, superficie cubierta, estado general, antigüedad, categoría según la Ley Tarifaria, estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien, aspectos tales como su ubicación geográfica y entorno, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales y/o de esparcimiento o con espacios verdes, vias de acceso, etc.-

De esta manera se establece un valor diferente al de la valuación fiscal, pero que según la autoridad de aplicación tiene en cuenta el valor comercial o de mercado de los bienes inmuebles.-

Es menester dejar constancia que este valor o VIR, tiene como único objeto el ser base imponible para el IMPUESTO DE SELLOS que se abona al Gobierno de la Ciudad, no debiendo tenerse en cuenta ni para el ITI ni para Ganancias, ni para ningún otro Impuesto Nacional.-

Este valor de referencia se irá determinando progresivamente de barrio en barrio, calculando el Gobierno de la Ciudad, que a fines de año estará cubierta la totalidad de las propiedades capitalinas.-

Para conocer el VIR correspondiente a una determinada propiedad, se ingresa via Internet a la página de la AGIP y se completa los datos solicitados que surgen de una boleta de ABL; o se consulta a su escribano de confianza.-

Puede ser que la propiedad por la que específicamente nos interesemos, aun no haya sido catalogada, por lo cual el VIR saldrá como NO DISPONIBLE.-

En este caso, y por el término de 10 días, se toma como base para el Impuesto de Sellos, el precio de venta o la valuación fiscal, el que sea mayor.-

Pasados esos diez días, hay que volver a solicitar el VIR para comprobar que siga indisponible o ya le hayan adjudicado un valor.-

En el caso que el contribuyente no considere correcto el valor atribuido a su propiedad podrá presentar su reclamo ante la Mesa de Entradas del Organismo (Sede Central- Suipacha esquina Viamonte, de 9,30 hs a 15,30 hs) acompañando fotocopia de la constancia del VIR emitida vía web, última boleta ABL paga, dos tasaciones del bien (antigüedad no mayor de 2 meses) realizadas por sendas inmobiliarias inscriptas en el Registro de Operaciones Inmobiliarias de la AFIP (acorde lo previsto en el artículo 7º de la ley 2998) y fotocopia del DNI del contribuyente y de la escritura o certificado de dominio.

Si las fotocopias no están autenticadas, pueden pedir también los originales y asimismo pueden llegar a pedir boleto de compraventa o reserva de compra donde surja el precio de venta del inmueble por el cual se realiza el reclamo.- Sin embargo considero que para reclamar en cuanto al monto adjudicado al VIR no sería necesario tener una operación cerrada, bastando nuestra intención de conocer el valor del mismo a los efectos de negociar su venta.-

Estos reclamos, dicen, se tramitarán con carácter prioritario y de urgente despacho, prometiéndose su resolución en siete días administrativos.-

Es de esperar que los encargados de determinar los valores de referencia tengan criterios de valuación acordes a los mercados y no simplemente técnicos, pues de esa manera, no solo corresponderán a la “equidad” pregonada como fundamento, sino que se evitarán reclamos y trámites que terminarán impulsando nuevas ordenanzas y mayores costos a la Administración.-

Escribano Claudio Scarano para ”CUCICBA” (Fuente CUCICBA)

Qué es el I.T.I, el C.O.T.I y el V.I.R ?

Sundblad Propiedades — Mon, 17 May 2010 17:30:00 GMT

I.T.I (Impuesto a la Transferencia Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas)

Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles ubicados en el país, y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial habitual la compra–venta de inmuebles.

Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a Título oneroso.

Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia de cada operación (monto que surge de la escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento equivalente), y será retenido por el escribano interviniente o por el comprador, cuando no exista el anterior.

Vinculados con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, existen los certificados y constancias que se enuncian a continuación. Tenga en cuenta que deberá solicitarlos con una antelación mínima de 20 días corridos al de la operación.

Certificado de No Retención: deberá solicitarlo a fin de evitar la retención, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno para adquirir o construir -dentro del término de un año- una propiedad destinada a casa-habitación propia.

Procedimiento de Tramitación de No Retención

(Fuente AFIP)

C.O.T.I "Código de oferta de transferencia de inmuebles"

Titulares Inmuebles

A partir del 01/03/2008 el titular o condómino de un inmueble (o el representante legal de sujetos “residentes en el exterior”) deberá obtener el C.O.T.I, con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación, siempre que el precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares o el valor fiscal, resulten iguales o superiores a $ 600.000.

Si desea visualizar un esquema explicativo del procedimiento y las particularidades que deberá tener en cuenta antes de efectuar la transferencia de inmuebles, Ingrese aquí.

Inmobiliarias

A partir del 01/03/2008 y cuando en los actos negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria (de acuerdo con lo establecido por la Resolución General N° 2.168 y su modificación), deberá:

- Ingresar dentro de los TREINTA (30) días corridos contados desde la carga inicial de datos efectuada por el titular, para confirmar o rechazar su participación en los actos de negociación, oferta o transferencia del bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación.

- Informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, así como el monto de la operación concertada, consignando la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), dentro de los CINCO (5) días corridos contados desde la ocurrencia de la primera de las siguientes situaciones:

a) Firma o cesión del boleto de compra venta,

b) Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio,

c) Celebración del acto de firma de la escritura,

d) Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la "inmobiliaria titular o asociada",

e) Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.

Escribanos y funcionarios habilitados

Desde el 01/03/2008 y hasta el 31/03/2008 los escribanos del Registro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de los estados provinciales u otros funcionarios autorizados para ejercer las mismas funciones, deberán informar la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), o su inexistencia en cada escritura traslativa de dominio de bienes inmuebles cuyo monto sea igual o superior a $600.000, conforme al inciso b) del Artículo 5° de la Resolución General N° 781, sus modificatorias y complementaria. A tal efecto se utilizará el programa aplicativo "AFIP DGI - CITI ESCRIBANOS - Versión 3.0”.

A partir del 01/04/2008 los escribanos del Registro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de los estados provinciales u otros funcionarios autorizados para ejercer las mismas funciones -en adelante "escribanos"-, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo monto sea igual o superior a $600.000, deberán verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).
(Fuente AFIP).

COTI – Modificaciones en el Régimen de Información – Nueva opción de tramitación

La AFIP estableció modificaciones al Régimen de Información, de Negociación, Oferta y Transferencia de Inmuebles, que tienen vigencia desde el 1 de noviembre de 2008. Lo hizo mediante la Resolución General N° 2.506/08.

Los principales cambios introducidos por la norma son los siguientes:

Tramitación: se incorpora la posibilidad de que el titular o condómino de bienes inmuebles, -cuando en los actos que corresponda tramitar el COTI intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria- pueda autorizarlo (por escrito) para la obtención del COTI en su representación.

La tramitación del COTI efectuada en estas condiciones implicará para:

El titular o condómino de bienes inmuebles: la excepción de dar cumplimiento a la obligación de tramitarlo, constituyendo el ejemplar impreso del COTI entregado por la inmobiliaria, comprobante justificativo de tal situación.

La inmobiliaria: la confirmación de su participación en el acto de negociación, oferta o transferencia del bien incluido en dicho COTI.

Escribanos: Los escribanos deberán informar:

Cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del COTI, si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente.

En aquellos supuestos en que se otorgue una escritura traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad, que resulten alcanzados por la obligación de tramitar el COTI, la identidad del/los vendedor/es cedido/s o cedente/s anteriores y, en su caso, el precio de la sesiones anteriores.

Estas nuevas disposiciones tienen vigencia desde el 1 de Noviembre de 2008.

Puede consultar el texto completo de la RG 2506/08.

V.I.R (Valor Inmobiliario de Referencia)

Así, en el caso de actos, contratos y operaciones referidos a bienes inmuebles, a efectos de calcular la base imponible para el pago del Impuesto de Sellos, el escribano debe verificar el valor inmobiliario de referencia vigente a la fecha de la operación, si lo hubiere, o en caso de reclamo sobre su cuantía, constancia fehaciente emitida por esta Administración.

El VIR es el resultado de un trabajo técnico que considera el valor de referencia del terreno en cuanto la valuación del barrio o zona, así como la valuación de los edificios por sus destinos constructivos, características y materiales; y el potencial de edificabilidad dependiendo de la superficie.

En esta primera etapa, el trabajo alcanza a casi la mitad de partidas del padrón de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y comprende a los barrios de Palermo, Recoleta, Belgrano, Almagro, Retiro, Colegiales, Saavedra, Liniers, Puerto Madero, Coghlan, Balvanera, Parque Chas, Villa Crespo, Villa Devoto y Villa Urquiza.

Se estima que para mediados de año se completará con los restantes barrios porteños.

En el caso de que el sistema emita un VIR “No disponible”, por tratarse de un inmueble aún no cargado en la base de datos, la vigencia de esa constancia será de 10 (diez) días hábiles.

Para aquellas zonas que no se identifique un VIR no se debe tomar acción alguna al escriturar.

En el caso que el contribuyente no considere correcto el valor de su propiedad podrá presentar su reclamo ante la Mesa de Entradas de este Organismo (Sede Central) acompañando fotocopia de la constancia del VIR emitida vía web, dos tasaciones del bien (antigüedad no mayor de 2 meses) realizadas por sendas inmobiliarias inscriptas en el Registro de Operaciones Inmobiliarias de la AFIP y fotocopia de la escritura o certificado de dominio.

Estos reclamos se tramitarán con carácter prioritario y de urgente despacho.

Para consultar el VIR del inmueble que va a escriturar, haga click aquí .
Para acceder a la Resolución Nº 67/DGR/2010, haga click aquí.

(Fuente AGIP)

Procedimiento Fiscal. Sujetos dedicados a operaciones de compraventa y/o locación de inmuebles. Registro de operaciones inmobiliarias. Nuevos sujetos obligados. Creación de un régimen de información

Sundblad Propiedades — Thu, 06 May 2010 11:33:00 GMT

Se sustituyen las disposiciones que referidas al "Registro de Operaciones Inmobiliarias". Entre las principales modificaciones efectuadas señalamos:
1) Pasan a estar comprendidas las siguientes operaciones:
* Realizadas sobre inmuebles rurales por unidades de explotación de superficies iguales o superiores a 30 hectáreas, con independencia del valor pactado de la locación;
* Locación de espacios o superficies fijas o móviles delimitadas dentro de bienes inmuebles, tales como stands, góndolas, cocheras, bauleras, espacios publicitarios, localización de antenas, entre otras;
* La cesión de derechos reales a título oneroso sobre inmuebles urbanos, bajo ciertas condiciones;
* La cesión de derechos reales a cualquier título sobre inmuebles rurales cuya superficie sea igual o superior a 30 hectáreas.
2) Se incrementa a $ 300.000 el valor de los emprendimientos inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones, etc.) objeto del presente registro de operaciones.
3) Se crea un régimen de información por parte de los sujetos obligados a empadronarse en el "Registro" que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar. La información deberá ser remitida mediante transferencia electrónica de datos en la Web de la AFIP hasta el día 26 del mes inmediato siguiente al que corresponda la información.
4) Por otra parte, los sujetos que deban actuar como agentes de retención del impuesto a las ganancias por las operaciones sujetas al presente régimen de información, deberán verificar el cumplimiento de éste último en forma previa a efectuar la retención. En caso de verificarse que no se cumplió con el presente régimen de información deberán aplicar una alícuota mayor de retención sin considerar monto no sujeto a retención.
Por último, señalamos que las presentes disposiciones resultan de aplicación desde el 1/8/2010, inclusive. Los nuevos sujetos que deban empadronarse podrán cumplir con dicha obligación hasta el 31/8/2010 y el cumplimiento del régimen de información por parte de los contratos celebrados con anterioridad al 1/8/2010 que se encuentren vigentes podrá ser cumplida hasta el 30/9/2010

IMPUESTO A LAS GANANCIAS Ley 20.628 - IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES - ITI. Ley 23.905

Sundblad Propiedades — Thu, 15 Apr 2010 20:54:00 GMT

Quedan incluidos dentro de este impuesto todas las personas físicas y sucesiones indivisas, definidas en el impuesto a las ganancias y que no están alcanzadas por este ultimo.

Es un impuesto residual de Ganancias. Ya que solo se paga si no se paga ganancias.

Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia de cada operación (monto que surge de la escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento equivalente), y será retenido por el escribano interviniente o por el comprador, cuando no exista el anterior.

En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, podrá optarse por no pagar el impuesto.

Se debe solicitar el certificado de no retención en un periodo no menor a 20 días de la escritura. Y se recomienda hacerlo con tiempo. Ya que muchas veces existen trabas burocráticas que impiden obtener el certificado. Quedando el escribano obligado a rentener el impuesto.

IMPUESTO A LAS GANANCIAS Ley 20.628

El impuesto a las ganancias para la transferencia de inmuebles alcanza a:

Sujetos del Art. 69 de la ley. Alcanza a todas las sociedades comerciales al 35 % de la ganancia

Este es un punto muy importante a tener en cuenta a la hora de escriturar inmuebles a nombre de las sociedades.

Personas Físicas que sean habitualistas. Es decir para quienes realicen este tipo de operaciones periódicamente.

Uno de los inconvenientes que encontramos, es la falta de definición de la cantidad de operaciones que debe realizar para que se considere habitualistas.

Esto da lugar a interpretaciones de la AFIP, que muchas veces puede no coincidir con la realidad. Y deja un grado de incertidumbre al contribuyente sobre si queda obligado por el impuesto.

CASOS:

A) Una persona residente en el país tiene un departamento y lo alquila. Este alquiler genera rentas de 1era categoría.

Pero como al venderlo se agota la fuente de ingresos, quedaría fuera de la obligación de pagar el impuesto.

B) Una persona compra y vende en menos de dos años, cinco departamentos.

Quedaría obligado a pagar ganancias por el nivel de operaciones. Se consideraría habitualistas.

C) Posee un solo departamento y lo utiliza como vivienda.

Exento del impuesto. Por el tipo de operación. Y por ser el único inmueble y utilizarlo como casa habitación.

CASO ESPECIAL:

Existe en el impuesto, lo que se llama “Venta y Reemplazo”

Al momento de vender el inmueble, la ganancia obtenida se imputa a la compra de otro bien inmueble.

Requisitos para poder hacer ejercicio de esta opción,

· Que el bien inmueble tenga una antigüedad afectado como bien de uso de 2 años.

· Que la operación de compra y venta se realice dentro del período de un año. (Pudiéndose optar por esta opción aun habiendo comprado antes de vender.)

Cuando el bien de reemplazo sea un inmueble el DR brinda en el Art. 96, segundo párrafo, tres alternativas:

a) Adquirir otro inmueble.

b) Adquirir un terreno y construir sobre el mismo.

c) Construir sobre un terreno adquirido con anterioridad

Joaquín Dotras

Contador Público (UBA)

Socio DMH Consultores

E mail Joaquin Dotras

Nuevo Fallo de la Justicia sobre Alquileres Temporarios

Sundblad Propiedades — Mon, 08 Mar 2010 14:24:00 GMT

El Consorcio de Propietarios del edificio de la calle Libertad XXXXX de esta ciudad promovió demanda contra Michael William Teryazos tendiente al cese del uso de la unidad n° 8 del tercer piso, de su propiedad, en tanto la misma se utiliza contraviniendo disposiciones reglamentarias, para al alquiler temporario con fines turísticos, lo que viola el destino permitido por el reglamento de copropiedad y administración.

Además, menciona que dicha actividad la realiza a través de la empresa “ApartmetsBA S.R.L.” quien lo ofrece en alquiler temporal, en una página de internet cuyo dominio le pertenece, juntamente con otros servicios tales como conserjería las 24 horas, mucama, ropa blanca, comunicación mediante la provisión de celulares y llamadas internacionales, internet de banda ancha y caja de seguridad. Concluyen que tal actividad es netamente comercial y que, como se dijo, se encuentra prohibida reglamentariamente.

SE ANEXA FALLO

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NUEVA LEY 2936 DE PUBLICIDAD EXTERIOR - Ciudad Aut. de Buenos Aires

Sundblad Propiedades — Mon, 08 Mar 2010 14:05:00 GMT

Anexamos la Nueva Ley. La misma impacta en Carteles de Venta de Propiedades.